Por Carlos García Arocena
Partner Bado & Asociados / Sotheby´s International Realty Partner & CEO Montevideo
El mercado inmobiliario representa aproximadamente el 13% del PBI de la economía nacional y alcanza a aquellas actividades dedicadas a la intermediación en la venta y alquiler de bienes inmuebles, ya sea destinado a vivienda familiar, oficinas, locales comerciales, instalaciones industriales, operaciones de logística, entre otros.
Este ha venido aumentando su actividad de manera sostenida desde 2003 después de la profunda crisis económica y financiera vivida entre los años 1999 y 2002. A partir del 2003, comienza una recuperación que mostró dos momentos disimiles entre sí. Un primer periodo con alto crecimiento (2003 – 2015), que comenzó con un boom inmobiliario sin precedentes desde la década de los 70 concentrado en el sector agropecuario y construcciones destinadas al sector Premium.
Del 2012 al 2021 el crecimiento se sostuvo con la construcción de vivienda destinada al sector medio y medio alto de la población, producto de los incentivos fiscales definidos en la Ley 18.795 (Ley de Vivienda Promovida, inicialmente mal llamada Ley de Vivienda de Interés Social VIS) y por un moderado incremento del crédito. Durante el segundo semestre del 2020, el mercado retoma un impulso de fuerte dinamismo con la aparición de familias y empresas argentinas queriéndose instalar en Uruguay.
Si hablamos de la performance del mercado inmobiliario desde el año 2006 hasta la fecha (diciembre 2021) podemos concluir que el crecimiento promedio anual medido en dólares fue de un 6,9%. Las zonas medias crecieron un 8,6% año a año y las zonas altas un 5,6%. Si analizamos detenidamente la performance de algunos barrios que nosotros recomendamos por diferentes razones, vemos el siguiente desarrollo anual:
- Cordón 10,3% (impulsado por la Ley de Vivienda Promovida junto con una movida gastronómica muy potente)
- Centro 10,2% (impulsado por la Ley de Vivienda Promovida)
- Punta Gorda 8,4% (mix entre Vivienda Promovida y productos Premium sobre la costa)
- Pocitos 6,3% (demanda firme del segmento ABC1 por vivir en esa zona de la ciudad)
- Buceo 9,5% (impulsado por la Ley de Vivienda Promovida)
- Punta Carretas 4,3% (demanda firme del segmento ABC1 por vivir en esa zona tan linda de la ciudad)
- Puerto del Buceo 4,7% (demanda firme del segmento ABC1 en proyectos que se desarrollaron frente al Rio)
- Carrasco 4,8% (demanda firme del segmento ABC1 para vivir en un entorno verde y seguro)
Fuente: Portfolio Diciembre 2021
Diferencia de rentabilidad entre Montevideo y Buenos Aires:
Ya hace un buen tiempo que el gobierno uruguayo comenzó a tomar medidas tratando de facilitar el ingreso de argentinos y la posibilidad de captar capitales. La rentabilidad de un inmueble en Argentina hoy no está más allá del 2%, mientras que en Uruguay podemos pensar en 4% y 6%.
Por otro lado, Uruguay está en un nivel similar a Miami o España, y en algunos casos un poquito por encima.
Es importante en el análisis considerar también la capitalización anual en dólares de los inmuebles en Montevideo, como vimos arriba, las zonas medias aumentaron un 8,6% anual en dólares y las zonas altas un 5,6% anual en dólares.
Por eso hablar de un retorno de un 10% a un 15% anual no es descabellado y es uno de los grandes caballitos que hace que los inversores argentinos sigan apostando a nuestro mercado a pesar de la diferencias de costos existente entre ambos países.
